7月房地产数据点评:淡季不淡 需求不减

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  一是需求热度不减,成交“填坑”的过程有望在三季度完成。1-7月份,商品房销售面积8.4亿平方米,同比下降5.8%;销售额8.1万亿元,下降2.1%,降幅连续第5个月收窄。从30个大中城市的情况来看,商品房累计成交面积同比跌幅自4月起开始收窄,7月各线城市单月成交增速已全部转正,同比分别增至11.1%、7.6%和14.6%,显示在传统淡季购房需求未减。按目前的恢复速度,三季度房地产市场有望完成疫情负面影响的修补过程。近期全国人大通过了新的《契税法》,关于契税税率为3%-5%的规定与此前施行的《契税暂行条例》一致,不会对房地产成交产生明显的影响;新增关于差别税率的规定,则突出了因城施策、分类调控的宗旨。

  二是新房和二手房价增速放缓,“房住不炒”坚持不变。7月70个大中城市新建商品住宅价格指数环同比增速分别为0.5%和4.8%,均较上月收窄0.1个百分点;二手住宅价格指数环同比分别为0.3%和2.1%,增速与上月相比分别为持平和收窄,市场回归理性。7月政治局会议对当前经济形势做出了最新判断,在“复杂严峻”的压力之下,仍然重申“房住不炒”,表明这一基调在较长时间内将坚持不变,地方层面针对基本面的微调成为房地产市场常规调控方式。前7月在土地购置面积同比下降的情况下,土地成交价款增长了12.2%,溢价率的走高构成未来房价上涨压力,仍需引起注意。

  三是融资成本持续低位,利好大中房企资金链改善。大中型房企发行境内和境外债券利率延续较低位,如2-3年期公司债、中期票据利率低至4%以内,10年期美元债低至5%以内。按揭利率方面,全国首套和二套房贷平均利率降至5.26%和5.58%,二者在今年内均已下降26bp。1-7月份,房地产开发企业到位资金约10万亿元,同比增长0.8%,实现年内的首次转正。各项资金来源增速均较上期有所提升,利好房地产投资开工,全国房地产开发投资累计增速已提升至3.4%。

  四是旧改年度目标明确,下半年项目开工将提速。7月国办《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个、涉及居民近700万户。据住建部统计,截至6月末已完成新开工旧改1.59万个、涉及居民约333万户,分别占年度目标的40.4%、47.1%,双双较5月末提高了20个百分点以上。也就是说,进入6月新开工旧改项目快速增加,6月单月新开工量与1-5月的总和相当;同时要按期完成年度目标任务,下半年还将加大旧改新开工力度。

  (交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心资深研究员 夏丹)